Sílvio de Souza Lôbo Júnior

Apresentação

 

Este trabalho busca deslumbrar a obrigação propter rem, relacionando a doutrina, em especial a Maria Helena Diniz,  Sílvio Rodrigues e Sílvio Venosa, além disto foi escolhido três jurisprudências, sendo duas do estado de São Paulo, Tribunal de Justiça, 34a Câmara de Direito Privado, e uma da Tribunal de Justiça - Seção De Direito Privado da 26a Câmara Santa Catarina,  doutrinários, a Legislação brasileira atual e a Jurisprudência.

O primeiro intuito deste é as definições. Entender o termo, e elaborar um conceito que venha a ajudar a encontrar tal obrigação no Código Civil e sua aplicação na realidade, no caso real, em meio ao cotidiano e ao conflito.

Em segundo, atribuir tal conceito ao fato real, a relação com o Direito Real, assim a obrigação propter rem como aspecto da obrigação real, e sua relação do proprietário a propriedade, seu vinculo real a coisa.

Por último a jurisprudência demonstrando a posição de algumas cortes com suas decisões sobre este tema.

 

1. Definições Doutrinárias,

 

As obrigações propter rem, para Orlando Gomes, “nascem de um direito real do devedor sobre determinada coisa”[1]. Arnoldo Wald coloca que obrigações “derivam da vinculação de alguém a certos bens, sobre os quais incidem deveres decorrentes da necessidade de manter-se a coisa”[2]. Ao tempo que Maria Helena Diniz conta que a "vinculação a um direito real, ou seja, a determinada coisa de que o devedor é proprietário ou possuidor"[3].

Entre outros doutrinadores em conceitos simples há Sílvio Rodrigues que descreve a propter rem dizendo que,  "ela prende o titular de um direito real, seja ele quem for, em virtude de sua condição de proprietário ou possuidor[4]". Sílvio Venosa a explica afirmando que "trata-se de relação obrigacional que se caracteriza por sua vinculação à coisa"[5].

Iluminado por estes doutrinadores é possível conceituar as obrigações propter rem como a obrigação que seguem o objeto real (coisa), como por exemplo as taxas de condomínio a um imóvel como o IPTU.

 

Outra conceituação é que obrigação "é uma relação jurídica transitória de cunho pecuniário, unindo duas (ou mais) pessoas, devendo uma (o devedor) realizar uma prestação à outra (o credor)[6]." E completando-a recorremos a outros conceitos como "obrigação é a relação transitória de direito, que nos constrange a dar, fazer ou não fazer alguma coisa, em regra economicamente apreciável, em proveito de alguém que, por ato nosso ou de alguém conosco juridicamente relacionado, ou em virtude da lei, adquiriu o direito de exigir de nós essa ação ou omissão ⁽³⁾."; "obrigação é a relação jurídica, de caráter transitório, estabelecida entre devedor e credor e cujo objeto consiste numa prestação pessoal econômica, positiva ou negativa, devida pelo primeiro ao segundo, garantindo-lhe o adimplemento através de seu patrimônio(BARROS, 97)

[7]".

 

 

1.1  Do fim da obrigação

 

Maria Helena Diniz esclarece que a "possibilidade de exoneração do devedor pelo abandono do direito real, renunciando o direito sobre a coisa[8]". Sílvio Rodrigues coloca que "o devedor se livra da obrigação pelo abandono do direito real"[9].

Sílvio Venosa relaciona a extinção da obrigação a sua transferência, "o nascimento, a transmissão e a extinção da obrigação propter rem seguem o direito real, com uma vinculação de acessoriedade"[10];

A partir destas colocações doutrinárias é possível afirmar que a Obrigação propter rem por acompanhar a coisa, somente cessa ao obrigado pela mesma forma que se opera a transmissão da coisa, ou seja, por sua tradição, ou pelo abandono da coisa.

 

1.2 Da transmissão da obrigação

 

Sobre a transmissão, Maria Helena Diniz coloca que a "transmissibilidade por meio de negócios jurídicos, caso em que a obrigação recairá sobre o adquirente"[11]. Sílvio Rodrigues explica que a "a obrigação se transmite aos sucessores a título singular do devedor".

Sílvio Venosa  coloca também que "a obrigação dita real forma, de certo modo, parte do conteúdo do direito real, e sua eficácia perante os sucessores singulares do devedor confere estabilidade ao conteúdo do direito[12]".

  

2. Da aplicação legal

2.1. Casos de Aplicação

  

São obrigações "propter rem":

- A obrigação que tem o condômino de contribuir para a conservação ou divisão do bem comum; -A obrigação dos proprietários de imóveis vizinhos de concorrer para as despesas de construção de tapumes divisórios;  -A obrigação do adquirente de um bem hipotecado de saldar a dívida que a este onera se quiser libera-lo; -A obrigação que tem o proprietário de coisas incorporadas ao patrimônio histórico e artístico nacional de não destruir ou realizar obras que modifique a aparência destes;  -A obrigação dos proprietários de imóveis confinantes de concorrer para as despesas de demarcação e renovação dos marcos divisórios destruídos; -A obrigação negativa no caso da servidão, onde o dono do prédio serviente não pode embaraçar o uso legítimo da servidão;  -A obrigação do proprietário de prestar caução referente a dano iminente em prédio vizinho;  -As obrigações atinentes ao direito de vizinhança;

 

3. Jurisprudência

 

3.1 Primeira Jurisprudência

 

PODER JUDICIÁRIO

SANTA CATARINA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA - SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO

26a CÂMARA

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 1.221.335-0/5

 

"A obrigação \'propter rem\' é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade.

 

O que o faz devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade, que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito.

 

 

Assim sendo, o débito condominial liga-se à unidade que o gerou. Responderá pela dívida o proprietário do imóvel, ainda que haja alteração da titularidade do domínio e o débito seja-lhe anterior.

 

Nesse contexto, veja-se a jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça:

 

 

"Arrematação - Imóvel - Taxas condominiais - Responsabilidade - Adquirente. Processual Civil e Civil - Condomínio - Taxas condominiais - Legitimidade passiva - Arrematação – Recurso não conhecido. 1 - Na linha da orientação dotada por esta Corte, o adquirente, em arrematação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores à arrematação, tendo em vista a natureza \'propter rem\' das cotas condominiais. 2 - Recurso não conhecido." (Resp. n° 572.767-0-SC, Rei. Min. Jorge Scartezzini, j. 19.04.2005, p. 16.05.2005)

 

 

3.1 Segunda Jurisprudência

 

 

 

PODER JUDICIÁRIO

SÃO PAULO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

 

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 1.219.012.0072

SANTOS - 8a VARA CÍVEL

AGRAVANTE: NICOLINO BOZZELLA

AGRAVADO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VAN GOGH

DESPESAS DE CONDOMÍNIO - COBRANÇA - EXECUÇÃO

 

DESPESAS CONDOMINIAIS - EXECUÇÃO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - PENHORA DA UNIDADE CONDOMINIAL - POSSIBILIDADE. Tratando-se de obrigação propter rem, mostra-se possível a penhora da própria unidade condominial que deu causa ao débito, estando a mesma abrangida na exceção consagrada no art. 3o, IV, da Lei 8.009/90. RECURSO IMPROVIDO.

 

VOTO N° 6789

 

        1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Nicolino Bozzella, visando a reforma da respeitável decisão, proferida em sede de ação de cobrança de despesas condominiais, em fase de execução, que indeferiu a substituição da penhora da unidade devedora, por imóvel menos oneroso ao devedor.

Inconformado, o agravante sustenta a necessidade de substituição da penhora por imóvel menos oneroso, bem como a impenhorabilidade do mesmo, posto que é bem de família.

         O recurso tramitou sem efeito suspensivo (fls. 37). O agravado apresentou resposta (fls. 40/93), requerendo a condenação do agravante por litigância de má-fé.         

 

É a síntese do essencial.

 

2. Trata-se de ação de cobrança de despesas condominiais, ajuizada pelo condomínio em face do condômino, sustentando que o requerido não honrou o pagamento das despesas condominiais.

A responsabilidade pelas dívidas condominiais é propter rem, pois garantida direta e integralmente pelo próprio bem que as originou. [...]

 

 

 

3.3 Terceira jurisprudência

 

 

Superior Tribunal de Justiça

 

 

AgRg no RECURSO ESPECIAL Nº 657.386 - SP (2004/0061230-1)

 

RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

AGRAVANTE : ALCIDES PANUCI

ADVOGADO : KAOR TIBA

AGRAVADO : CONDOMINIO EDIFICIO MANSÃO DO BARÃO DE   PORTO ALEGRE

ADVOGADO : CINTHYA MACEDO PIMENTEL E OUTRO(S)

 

 

EMENTA

 

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.

 

O acórdão recorrido aplicou regularmente a jurisprudência desta Corte, no sentido de que a cobrança de cotas condominiais, por se tratar de obrigação propter rem, pode ser proposta tanto contra o promitente vendedor quanto o promissário comprador.

Agravo regimental improvido.

 

  Considerações finais

  
            Após humilde, mas enriquecedora pesquisa, é possível criar em próprias palavras algumas considerações pertinentes as Obrigações Propter Rem, então aqui defini-la como a obrigação que segue a coisa; a obrigação perpetua que passa pela tradição do antigo proprietário ao novo, obrigando-o a satisfazer tal obrigação.

            A Obrigação Propter Rem só pode ser extinta de um proprietário com a tradição da coisa a um novo proprietário, quando este assume a obrigação. Ou pelo abandono, em que se deixa a obrigação quando ao mesmo tempo deixa-se o status de posse sobre a coisa.

            O abandono que extinguir a obrigação propter rem, é a mesma que extingue a posse, logo não há o que se dizer de suspensão mas em perda definitiva do direito à coisa.

            Não é apenas os impostos uma obrigação propter rem, este é apenas um exemplo. Toda a obrigação que segue a coisa, como a servidão do terreno, como qualquer outra que siga a coisa e daí origina a rica doutrina sobre o tema.

            Ao final considera-se a obrigação propter rem como a natural da responsabilidade pela coletividade, seja pelo terreno grafado pela servidão necessária para passagem, seja pelo condomínio necessário para manutenção e conservação da coisa. Não há o que se dizer em separação desta obrigação da coisa, sem se falar em deterioração ou prejuízos ao coletivo.

 

 

Referências Bibliográficas

 

BARROS MONTEIRO,Washington de. Curso de Direito Civil. Vol.4.25a Ed. 1991 Editora Saraiva, São Paulo.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 2º Volume. 10ª Edição. Ed. Saraiva. Pág. 11.  GOMES, Orlando. Obrigações. 11ª Edição. Ed. Forense. p. 21.

LOPES, Lívia Cardoso; et al. Das obrigações "propter rem" em face do novo Código Civil brasileiro. UGC, 2003. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/ texto.asp?id=4798>, Acesso em 25 Set 09.

RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil – Vol. 2 – Parte Geral das Obrigações. 30ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002

  SALVO VENOSA, Sílvio. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos.3ª ed. São Paulo:Atlas. 2003.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA; AgRg no RECURSO ESPECIAL Nº 657.386 - SP (2004/0061230-1); RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO. Disponível em http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/4448035/1903814-mg-1000000190381-4-000-1-tjmg. Acessado em 24 Set 09.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA; SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO; 26a CÂMARA - AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 1.221.335-0/5. Disponível em http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/4448035/1903814-mg-00000019 0381-4-df00-1-tjmg. Acessado em 24 Set 09.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA;  PODER JUDICIÁRIO - SÃO PAULO - 34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO;  VOTO N° 6789; Disponível em http://ww w.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/4448035/1903814-mg-00000019 038133-4-df00-1-tjmg. Acessado em 25 Set 09.

WALD, Arnoldo. Obrigações e Contratos. 12ª ed. Ed. Revista dos Tribunais. p. 60.

 

[1]
GOMES, Orlando. Obrigações. 11ª Edição. Ed. Forense. Pág. 21.

[2]

WALD, Arnoldo. Obrigações e Contratos. 12ª Edição. Ed. Revista dos Tribunais. Pág. 60.

[3]

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 2º Volume. 10ª Edição. Ed. Saraiva. Pág. 11.

[4]

RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil – Vol. 2 – Parte Geral das Obrigações. 30ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002

[5]

SALVO VENOSA, Sílvio. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos.3ª ed. São Paulo:Atlas. 2003.

[6]

 

SALVO VENOSA, Sílvio. Ibidem

[7]

DE BARROS MONTEIRO, Washington (1997, v. 4:8).

 

 

[8]

DINIZ, Maria Helena Ibidem , Pág. 11.

[9]

RODRIGUES, Sílvio. Ibidem , 30ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002

[10]

SALVO VENOSA, Sílvio. Ibidem , 3ª ed. São Paulo:Atlas. 2003.

[11]

DINIZ, Maria Helena Ibidem , Pág. 11.

[12]

SALVO VENOSA, Sílvio. Ibidem , 3ª ed. São Paulo:Atlas. 2003.